НП «Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов» и Sawyer Group провели практический семинар на тему: «Инструменты небанковского финансирования для жилой и коммерческой недвижимости сегодня».
Мероприятие состоялось 26 июня 2015 г. в формате вебинара и собрало более 50 представителей различных регионов. Участники РГУД в Санкт-Петербурге смогли принять очное участие в вебинаре, а также обменяться мнениями и задать вопросы спикерам.
На семинаре были подробно рассмотрены доступные инструменты небанковского финансирования проектов как жилой, так и коммерческой недвижимости и схемы, применимые в России и за рубежом. Эксперты дали практические рекомендации по вопросам участия в проектах ГЧП, а также проанализировали опыт наиболее успешных реализованных Российских и международных проектов.
Семинар начался с представления участников и выступления Веры Сецкой, президента компании Sawyer Group. В своем докладе г-жа Сецкая поделилась наблюдения и выводами относительно возможностей для финансирования проектов сегодня и отметила, что в сложившихся экономических условиях, когда грабительские ставки не позволяют девелоперам в нашей стране обращаться за кредитами на проектное финансирование объектов в банки, особую важность приобретают альтернативные инструменты финансирования.
Одной из возможностей финансирования проектов, по мнению В. Сецкой, является консолидация инвестиций от различного типа инвесторов на различных стадиях осуществления проекта.
На примере нового масштабного девелоперского проекта Sawyer Group в Котке Вера Сецкая рассказала об основных принципах финансового структурирования проектов КОТ: «В основе работы с проектами комплексного освоения территорий лежит системный и дифференцированный подход. Так, в нашем финском проекте КОТ «Котка. Старый порт» для начала была сформирована компания- девелопер, отвечающий за генеральное развитие территории. Во вторых, весь этот масштабный проект площадью в 20 Га был разбит на подпроекты согласно функциональным назначениям элементов. Причем, каждый функциональный элемент развивается в рамках отдельного юридического лица, а внутри каждого подпроекта финансирование консолидируется поэтапно, исходя из интересов и возможностей инвесторов различных категорий.. Важными условиями для входа инвестора 1-ого уровня в проект являются: убедительная концепция и детальный бизнес-план, убедительная финансовая модель, профессиональная девелоперская команда и убедительный маркетинг, который я бы поставила на первое место с точки зрения мотивации для инвестора. Для инвесторов 2-ого уровня наиболее важно наличие разрешения на строительство и подтвержденная заинтересованность потенциальных арендаторов. Конечного инвестора, разумеется, интересует в первую очередь готовый объект высокого качества, сданный в аренду надежным арендаторам».
Тему продолжил Николай Вечер, вице-президент, директор филиала Sawyer Group в Санкт-Петербурге. Его доклад на тему нестандартных форматов сделок с коммерческой недвижимостью вызвал неподдельный интерес у аудитории, так как были приведены подробные финансовые расчеты , демонстрирующие различные виды финансового структурирования сделок.. В частности, г-н Вечер рассказал о сделках типа build to suit (когда объект строится под конкретного пользователя и продается ему , либо сдается в аренду), сделках Репо (продажах с обратным выкупом) – их преимуществах и недостатках относительно залогового кредитования, и о мало пока используемой у нас в стране, но весьма распространенной в Европе форме сделок с обратной арендой sale leaseback.
По поводу сделок с обратной арендой высказалась и одна из слушательниц семинара, представляющая Российский аукционный дом, отметив, что в регионах они идут довольно активно, что дает основание инвесторам повнимательней присмотреться к подобной практике.
Денис Романов, директор департамента развития Esta Construction в своем выступлении говорил о жилой недвижимости и актуальных способах финансирования девелоперских проектов в частности, с использованием сделок формата build to suit. По мнению эксперта их доля на рынке жилой недвижимости занимает сегодня oколо 10%. «При этом, застройщики предлагают инвесторам доходность не менее 15-20% годовых, что вполне устраивает и тех и других», — отметил Романов.
Завершился семинар выступлением Арсена Аюпова, управляющего партнера RE GROUP, который поделился своим опытом реализации проектов на базе инвестиционных договоров, объяснил, чем регулируются подобные контракты и в чем основное отличие такого контракта от договора концессии, а также контрактов ГЧП.