В течение двух дней, 18—19 июня, в Санкт-Петербурге проходил CRE Federal Summit-2009, который собрал участников рынка коммерческой недвижимости со всей России. Среди них: инвесторы, девелоперы, архитекторы, управляющие и строительные компании. От компании Sawyer Group в работе саммита приняли участие трое: президент компании В.Сецкая, вице-президент по консалтингу Э.Павловская, директор филиала в Санкт-Петербурге Н.Вечер.
Тематически саммит был разделен на три блока: девелопмент; инвестиции и управление.
Согласно этим блокам шли параллельные открытые дискуссии, которые транслировались on-line через Интернет. Это новаторство организаторов саммита CRE Awards Federal было отмечено большим количеством положительных отзывов.
![](http://www.gvasawyer.ru/wp-content/uploads/2020/05/1995-2.jpg)
1. Дискуссии на темы девелопмента
ПРЕЗИДЕНТ Sawyer Group ВЕРА СЕЦКАЯ ВЫСТУПИЛА МОДЕРАТОРОМ ДИСКУССИИ «КАК ОПТИМИЗИРОВАТЬ ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ ПРОЕКТЫ В НОВЫХ УСЛОВИЯХ?». Она предложила участникам дискуссии проанализировать основные причины, которые влияют на девелоперскую активность сегодня: значительное падение инвестиционной активности, отсутствие кредитного капитала, неопределенные рыночные прогнозы. Она ометила, что в настоящее время ключевое внимание уделяется изменению концепции проекта, возможности его фазирования. Была отмечена значительная активность девелоперов в сфере поиска партнерства и нестандартных форм привлечения капитала , в частности через партнерство с подрядчиками, а также путем привлечения со-инвесторов. Каковы требования к инвестиционным проектам сейчас, чтобы проект был востребован инвесторами-банками? Каким должен быть проект, чтобы без особых архитектурных излишеств быть привлекательным для клиентов? Каков критерий необходимости и достаточности для проекта? Ответить на эти и другие вопросы попытались участники дискуссии. «Одним из основных критериев в отборе вариантов архитектурных решений проекта является нацеленность на функциональность», — отметил Олег Барков, генеральный директор Knight Frank Spb, один из со-модераторов дискуссии. Не лучше ли потратиться на инженерное оснащение в процессе строительства, чтобы в дальнейшем снизить затраты на эксплуатацию? Эту тему поднял для обсуждения Петр Кузнецов, директор компании «Конфидент», второй со-модератор дискуссии. Решение сегодняшних проблем — стремление быть скромнее. Эту точку зрения поддержали все участники обсуждения. «Основные требования банков, предъявляемые сейчас к проекту, при принятии решения об инвестировании не изменились, — отметил А.Паршуков, руководитель инвестиционного департамента «ВТБ-Девелопмент». «Как и до кризиса, чтобы проект рассматривался как инвестиционно привлекательный, он должен быть умеренно дорогим и четко позиционированным с точки зрения целевого использования. Бесспорным плюсом являются долгосрочные отношения с банком или соинвестором», — такое заключение сделал А.Паршуков.
Одной из следующих дискуссий, затрагивающую актуальную сегодня тему, стала дискуссия «FEE-DEVELOPMENT — ВОЗМОЖНОЕ РЕШЕНИЕ». Её участники спорили о том, существует ли fee-девелопмент в России, что означает это понятие и каковы перспективы развития этого направления. Основным модератором дискуссии выступил Алексей Новиков, генеральный директор Parkridge. АКТИВНЫМ УЧАСТНИКОМ ДИСКУССИИ СТАЛА В. А. СЕЦКАЯ, которая внесла ясность в понимание термина fee-development. Она озвучила мотивационную схему, согласно которой fee-девелопер получает в качестве премии небольшой процент от прибыли при достижении проектом оговоренных финансовых показателей.
2. Дискуссии по инвестициям и финансам
Инвестиционный блок начался с попытки участников рынка рассчитать себестоимость квадратного метра в изменившихся реалиях рынка.
Участники дискуссии, посвященной финансовым стратегиям по управлению бизнесом в условиях экономического кризиса, в начале мероприятия оказались настроены пессимистично. Что же остается делать девелоперам на низком рынке? Работа с проблемными активами, пожалуй, — самая актуальная тема на сегодняшнем рынке по мнению участников обсуждения. Впрочем, список distressed assets не ограничен банковскими залогами. Объекты в изобилии выставляются на продажу и самими собственниками. Как отметили участники дискуссии, distressed assets сегодня — это не только проекты с кредитными активами, но и плохо продуманные объекты.
Эксперты дискуссии «Цены на рынке: сколько стоят distressed assets» отметили, что в любые времена за distressed assets «велась охота» как на российском рынке, так и на западном. Однако сегодня не многие имеют навыки обращения с подобными активами, и сегодня на рынке очень мало компаний, которые знают, как получить и приумножить прибыль от проблемных активов.
3. Дискуссии на темы управления и маркетинга
Каковы планы развития на ближайшую ПЕРСПЕКТИВУ У РИТЕЙЛЕРОВ? С этого вопроса эксперты рынка начали обсуждать проблемы в блоке «Управление и маркетинг». Ритейлеры сошлись во мнении, что сегодня, сократив бюджеты на продвижение торговых центров в целом, девелоперы роют своим объектам могилу. Те бизнес-центры, которые сейчас находятся в процессе поиска арендаторов, сталкиваются с одними и теми же проблемами — никто сегодня не хочет заключать длинных договоров аренды. Максимум, на что готовы пойти арендаторы, — 11 месяцев. Также всех арендаторов интересуют помещения только с отделкой и маленькой площади. Мелкая нарезка, коридорная система — хит нынешнего сезона.
После бизнес-центров и ритейла участники обсудили проблемы ГОСТИНИЧНОГО СЕГМЕНТА. Кризис спровоцировал интерес девелоперов и гостиничных операторов к возведению международных отелей среднего ценового сегмента. К такому мнению пришли участники дискуссии «Сектор гостеприимства: будет ли звездный час у 3*?».
Участники дискуссии сошлись во мнении, что кризис может внести новые тренды на российский рынок гостиничной недвижимости — операторы постепенно начали проявлять интерес к отелям уровня 3*.
Посмотреть в будущее ЛОГИСТИЧЕСКИХ ЦЕНТРОВ собрались участники дискуссии, посвященной этому сектору рынка. Крис Ван Рит, генеральный директор Giffels Management, отметил, что в сегменте высококлассных складов не спрос формировал предложение, а предложение формировало спрос. Тем самым он хотел подчеркнуть, что и до кризиса ситуация со спросом, особенно в регионах, на высококлассные логистические комплексы была непростой.
Интересный поворот обрела дискуссия, когда речь зашла о возможности модернизации складов под нужды легкой промышленности. Основная масса присутствующих сошлась во мнении, что это может стать интересной нишей в свете падения интереса других групп потребителей.
ВТОРОЙ ДЕНЬ САММИТА НАЧАЛСЯ ПЛЕНАРНОЙ ДИСКУССИЕЙ НА ТЕМУ «ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОЕ ПАРТНЕРСТВО: ЧЕМ ГОСУДАРСТВО МОЖЕТ ПОМОЧЬ ДЕВЕЛОПЕРУ».
Эта тема сегодня стоит во главе рынка недвижимости. Такое мнение высказал Лев Пукшанский, вице-президент УК «Морской фасад». В качестве приглашенных со-модераторов от государственных структур выступили Максим Соколов, председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Правительства Санкт-Петербурга, и Игорь Метельский, председатель Комитета по управлению городским имуществом СПб. По словам Л. Пукшанского, в последние годы инвестировал в основном бизнес, а не государство. Сегодня ситуация кардинально изменилась. Государство сегодня выступает стимулятором рыночных процессов и так или иначе должно участвовать в делах частного бизнеса.
По этому вопросу эксперты придерживаются двух мнений: государство должно помогать бизнесу, выступая непосредственным участником всех бизнес-процессов. Другое мнение — государство должно помогать бизнесу, но происходить это должно без «вмешательства» в сам процесс ведения бизнеса. Дэвид О’Хара, президент компании O’Hara Real Estate, с точки зрения инвестора остановился на вопросе условия подписания инвестконтрактов с государственными структурами при реализации проекта.
![](http://www.gvasawyer.ru/wp-content/uploads/2020/05/1995-1.jpg)
ОТДЕЛЬНЫМ БЛОКОМ ДИСКУССИЙ ВТОРОГО ДНЯ САММИТА СТАЛ КАДРОВЫЙ ВОПРОС. Одним из со-модераторов этой дискуссии стал НИКОЛАЙ ВЕЧЕР, ДИРЕКТОР ФИЛИАЛА Sawyer Group В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ. Он подчеркнул, что в современной непростой ситуации, когда все без исключения компании пересматривают состав сотрудников, важно сохранить атмосферу доверия и открытости в компании, тогда каждый чувствует свою личную ответственность за результат. Основным модератором дискуссии выступила Анна Хрусталева из компании АНКОР Недвижимость и строительство.
ДИСКУССИЯ О КОНЦЕПЦИИ ТРЦ прошла в полемичной обстановке, которую обострил вопрос, присланный от зрителя on-line-трансляции. Вопрос звучал так: «Даже если собственники снижают ставки своим арендаторам, то посетителям от этого ни тепло, ни холодно. Цены как были неадекватными, так и остались. Более того, ещё выросли. Как была тоска в магазинах с точки зрения товарной группы, так она и осталась. За счет чего вы, собственники и арендаторы, собираетесь выходить из кризиса?». Участники не смогли внятно ответить на поставленный вопрос. Одни в связи с присланным вопросом стали говорить о том, что в кризисных условиях необходимо увеличивать расходы на маркетинг, чтобы с их помощью бороться за потребительскую лояльность, другие предложили вводить в ТРЦ различные дисконтные программы для привлечения клиентов.
Тему, поднятую в вопросе зрителя, ПОДДЕРЖАЛА ИЗ ЗАЛА ЭВЕЛИНА ПАВЛОВСКАЯ, ПАРТНЕР, ВИЦЕ-ПРЕЗИДЕНТ ПО КОНСАЛТИНГУ КОМПАНИИ Sawyer Group, которая отметила, что ей как потребителю маркетинговая раскрутка ТЦ не важна. «Какие концепции ТЦ сегодня нужны, чтобы вернуть доверие потребителя, какие арендаторы?» — переформулировала она вопрос. Единственный антикризисный рецепт для увеличения лояльности потребителей дал Денис Стенько, руководитель департамента недвижимости компании Maratex: «Теперь нужно снизить цены, снизить маржу до нуля и выживать», — отметил он.
![](http://www.gvasawyer.ru/wp-content/uploads/2020/05/1995-3.jpg)
Но нет никакого смысла помогать арендаторам, которые не имеют шансов на выживание, сошлись во мнении участники дискуссии. Атмосферу дискуссии «Управление ТРЦ: настройка под арендатора» накалили обвинения ритейлеров и консультантов в неумении планировать концепции и быть гибкими с точки зрения реконцепции.
По итогам двух дней работы саммита участники отметили, что, несмотря на активные обсуждения актуальных проблем на рынке, главное — большая закрытость, отсутствие открытой информации. За последние десять месяцев непрозрачный рынок стал ещё более закрытым. Достоверной информации намного меньше — такой вывод сделали игроки рынка коммерческой недвижимости.
Новой формой, опробованной CRE в этом году, была трансляция всех дискуссий саммита on-line. На сайте www.cre.ru можно было не только увидеть и услышать обсуждение, но и высылать вопросы участникам дискуссии. Это, бесспорно, расширило круг заочных участников дискуссий. Надеемся, что подобная трансляция станет хорошей традицией бизнес-мероприятий подобного формата.