Новому руководству представительства РГУД в Москве и Московской области предстоит решить нелегкую задачу — увеличить вес и влияние Гильдии в регионе, где сосредоточен крупнейший финансовый и девелоперский бизнес, и решаются вопросы, ключевые не только для рынка недвижимости, но и для всей экономики страны. С подробностями — Вера Сецкая, президент компании Sawyer Group, вице-резидент и недавно назначенный полномочный представитель РГУД в столице.
— Московский рынок недвижимости действительно острее переживает текущий кризис, чем рынки региональные?
Не буду скрывать, время сейчас тяжелое, и московский рынок испытывает сложности, связанные с текущей экономической и политической ситуацией. Мы увидели падение инвестиций в недвижимость в 2015 году. Их оказалось еще меньше, чем в 2014-м, который тоже не порадовал. Мы наблюдали уход с рынка иностранных инвесторов, уменьшение объемов строительства, замораживание ряда проектов, рост вакансии и падение ставок аренды во всех сегментах коммерческой недвижимости. Но в этом отношении рынок Москвы не отличается от общероссийского, он просто является индикатором происходящих на нем процессов.
Тем не менее жизнь продолжается. Москва по-прежнему является центром финансовой активности, ведения крупного бизнеса. Сохраняется высокая активность застройщиков в жилом сегменте. Офисные и торговые проекты, которые были заложены ранее, теперь, несмотря на кризис, выводятся на рынок. Между участниками рынка в 2015 году началась очень жесткая конкурентная борьба за арендатора и за покупателя. В этом есть свой положительный момент: объекты становятся более качественными, более конкурентоспособными.
Здесь видны большие усилия со стороны органов власти, причем не только федеральных, но и региональных, направленные на то, чтобы найти инструменты для поддержки ипотеки, упростить схему согласования проектов, внедрить проекты ГЧП. Предприняты шаги по сближению экономической политики государства и интересов застройщиков. Все понимают, что какова бы ни была экономическая реальность, надо двигать рынок вперед и совместно противостоять трудностям.
Разумеется, есть законодательные акты, вызывающие много споров, например, новые жесткие требования к застройщикам по страхованию гражданской ответственности перед дольщиками. Не все предложенные властью инициативы прозрачны и легко воплощаются в жизнь.
— И каково на этом фоне настроение бизнеса?
Оптимизм в таких условиях сохранять непросто. Но девелоперы, работающие в жилом сегменте, стараются не падать духом. В декабре некоторые из них показали довольно оптимистичные цифры: немного увеличилась покупательская активность, перестали падать, а кое-где даже приподнялись цены на жилье. Это кратковременная тенденция, роста рынка и, тем более, выхода кризиса ждать не стоит. Но все-таки это помогло войти в 2016 год в бодром настроении.
В жилом сегменте застройщики борются за концепцию жилого дома и жилого квартала, появляются новые форматы, новые идеи по обустройству жилой среды. В эконом и комфорт-классе акцент делается не столько на рациональной квартирографии, как в предыдущий кризис, а на том, как функционирует и выглядит территория около дома, как организованы стоянки, подъездные пути, озеленение, какие создаются сервисы для детей и социальные возможности для взрослых. В бизнес-классе больше внимания уделяется наполнению здания: дополнительным сервисам, инфраструктуре комплекса. Идет создание продукта, интересного пользователю и продаваемому по ценам, доступным в текущих экономических условиях.
— То есть по критерию качества жилья шаг назад сделан не будет?
Нет, конкуренция этого не позволит. Кризис подталкивает как раз к созданию более качественного продукта.
— Какие вопросы встали в 2016-м в деловую повестку?
Бизнес волнует проблема с финансированием проектов. Диалог с банками не складывается, ставки кредитования очень высоки. Сколько бы ни говорили о том, что ликвидность у банков есть и они готовы финансировать проекты, на деле проектное финансирование остановлено. Между тем уже начатые проекты требуют кредитного капитала. Важной проблемой в диалоге банков и застройщиков является дефолт, который угрожает ряду компаний. Они не в состоянии обслуживать полученные ранее кредиты, которые они получили раньше. Особенно сложно тем, кто кредитовался в валюте. Но если в 2008-2009 годах мы видели массовый переход залоговых активов в собственность банков, то сегодня банки пересматривают договоренности, продлевают сроки, реструктурируют задолженность.
— Банки намучились с залогами и предпочитают сохранять заемщиков «живыми»?
Да. В конце 2015 года мы провели хорошее мероприятие со Сбербанком. Его топ-менеджеры заявили о готовности вести диалог и реструктурировать обязательства заемщиков. Им интересно, чтобы активы оставались в собственности заемщиков и приносили доход в живых деньгах.
Проблема в том, что собственники коммерческих объектов находятся под двойным давлением — банка и аредаторов. Достичь договоренности с кредитором во многих случаях невозможно, не проведя диалога между арендодателем и арендатором. В каком бы алгоритме вы не гасили кредит, средства для погашения надо получить, а источник этих средств — арендная плата. Особенно жестко идут переговоры в сегменте ритейла. У арендаторов жестко стоит проблема падающего спроса на товары и услуги, они настаивают на переходе от твердых арендных ставок к отчислению процентов с оборота. Это будет продолжаться и в 2016 году. Но такая схема не дает банку никакой гарантии, что кредит будет погашаться даже в реструктурированном виде. И здесь надо смотреть, чем мы как профессиональное сообщество можем быть полезны. Были предложения по организации трехсторонних переговоров между банком, собственником здания и арендаторами. Не исключаю, что в таком формате нам удастся кое-чего добиться.
Зато мы увидели в 2015 году хорошую тенденцию по крупным сделкам build-to-suit в складском сегменте. Это сделка между PNK Group и «Детским миром» на строительство логистического терминала в Подмосковье и другие, когда складские площади строятся под аренду и приобретение конкретным пользователем по его стандартам. Несмотря на трудности, многие ритейлеры продолжают постепенно развиваться. О своих планах заявляют Метро, Леруа Мерлен, ИКЕА. И я думаю, что сделки build-to-suit станут характерной приметой 2016 года. Безусловно, застройщикам придется поработать с экономикой таких проектов. Крупный ритейл в таких случаях настаивает на более низкой арендной ставке, которая не дает застройщику необходимой окупаемости. Надо считать финансовую сторону, но будущее за этим есть.
Провозглашенный курс на импортозамещение и развитие собственных производств открыл неплохие перспективы для развития индустриальных парков. Но здесь успех девелоперов сильно зависит от способности местных властей вести диалог, создавать общую инфраструктуру и привлекать резидентов.
В офисном сегменте появилось много работы для брокеров. Начались массовые переезды арендаторов. Кто-то сужает занимаемую площадь, кто-то, пользуясь моментом, перебирается в более качественный офис по более низкой арендной ставке. Процент вакантных площадей на этом рынке огромен, и быстро они заполнены не будут даже при благоприятном развитии ситуации.
— Подозреваю, что быть полномочным представителем РГУД в Москве куда труднее, чем в Петербурге или в регионах. Как бы вы оценили авторитет и влияние РГУД в столице?
Гильдия в Москве объединяет более 130 девелоперских, проектных, архитектурных, брокерских , консалтинговых и управляющих компаний. Около 30 новых членов пришли к нам в 2015 году. Но пока гильдия в Москве не воспринимается как весомая, влиятельная организация, которая четко и в полный голос заявляет свою позицию на рынке. Это проблема. И нам предстоит ее решить.
Сделать это нелегко, потому что в Москве бизнес-сообщество организовано несколько по-другому, чем в Петербурге. Здесь очень много международных компаний, крупнейших застройщиков, которые сами по себе имеют немалый вес на рынке. И вроде бы не слишком нуждаются в Гильдии. Для нас сейчас важнее всего понять, что сегодня РГУД может сделать для московских компаний, чего они ожидают и на каких условиях готовы активно работать в РГУД. Сейчас мы изучаем этот вопрос, после чего наметим четкий план и начнем делом доказывать нашу полезность.
Но у РГУД в Москве есть свои сильные стороны. В частности, совет, куда входят известные на рынке фигуры. Еще одно преимущество — PROEstate, деловая программа которого становится лучше год от года. Сильная сторона деловой программы в том, что она полезна практически. В прошлом году мало было свободных мест в аудиториях, люди целые дни проводили на семинарах и круглых столах. И это хороший индикатор, который говорит о том, что форум сделан интересно.
— В кризис усиливается потребность осмыслить происходящее, потолковать с коллегами.
Да, в трудные времена необходимы встречи, обмен мнениями, качественное информационное поле. Каждый хочет понять, где мы находимся, куда движемся, какие остались перспективы на рынке, и что об этом думают другие. Не менее важно общение с людьми, работающими в госструктурах, способных транслировать точку зрения, намерения и законодательные инициативы государства. От этого зависит, какие возможности возникнут (или не возникнут) для развития бизнеса, какие ниши откроются или закроются, будет ли сообщество готово какие-то решения исполнять, а какие-то оспаривать, пока они не обрели силу закона. Люди в правительственных структурах тоже должны отчетливо видеть бизнес-среду и слышать ее голос.
Кризис — это также хорошее время для обучения. Вебинары, которые проводила Гильдия в прошлом году, были очень популярны. Московское представительство будет проводить обучающие сессии, конференции, вебинары для людей, которым необходимы специальные знания в правовой или технической области. Сейчас мы собираем темы, которые интересуют профессиональное сообщество и, исходя из этих запросов, пробуем структурировать план обучающих и дискуссионных мероприятий.
Хотелось бы в этом году расширить связи с RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Эта международная организация не только устанавливает на рынке стандарты, аттестует участников рынка, но и проводит массу обучающих мероприятий. Мы бы хотели, чтобы члены гильдии имели к ним доступ.
Интересно было бы установить контакты с ассоциациями, деловыми сообществами тех, кто работает на других рынках — в нефтяной, газовая промышленности, электронике, обрабатывающей промышленности. Рассказать, что мы умеем в области недвижимости, услышать их настроение, подумать, какие услуги мы могли бы предложить и возможно найти среди них заказчиков и интересантов для наших проектов. Мы уже договорились о встрече с Ассоциацией инвесторов Москвы — посмотрим, что удастся сделать.
— А международные мероприятия?
Участие компаний в MIPIM, MAPIC пройдет в обычном формате, но наполнится новым смыслом. Сегодня, когда в Россию с большим трудом идут иностранные инвестиции, если идут вообще, особенно важно достойно представлять страну на международных форумах, приглашать сюда представителей западных бизнес-элит, финансового мира. Необходимо, чтобы двери не закрывались, сохранять возможности для обмена опытом, поддерживать прежние связи.